Quy định xây nhà trong ngõ hẻm cập nhật mới nhất

Nhiều người lựa chọn xây nhà trong ngõ hẻm để tận dụng quỹ đất và có không gian sống yên tĩnh giữa lòng đô thị. Tuy nhiên khi xây nhà ở trong ngõ cần phải tuân thủ một số quy định liên quan đến xây dựng. Nếu bỏ qua những quy định xây nhà trong ngõ hẻm bạn có thể đối mặt với việc bị xử phạt, buộc phải tháo dỡ hoặc không được cấp phép. Vậy quy định ra sao? Viettel Construction AIOHomes sẽ giúp bạn làm rõ trước khi khởi công.

Quy định xây nhà trong ngõ hẻm về số tầng

Số tầng là một trong những quy định cần phải tuân thủ khi xây dựng nhà ở trong ngõ hẻm. Tùy vào chiều rộng của hẻm, vị trí khu đất và một số yếu tố khác mà giới hạn số tầng được áp dụng sẽ khác nhau để đảm bảo hài hòa hạ tầng cảnh quan đô thị. Cụ thể:

Nhà trong hẻm dưới 3,5m

Với những ngõ hẻm có bề rộng dưới 3,5m thì chủ nhà chỉ được phép xây dựng tối đa 3 tầng trong phạm vi diện tích giới hạn. Việc giới hạn này nhằm đảm bảo sự thông thoáng cho khu dân cư, giảm áp lực lên hệ thống hạ tầng như đường xá, thoáng nước. Đồng thời tránh gây ngột ngạt cho không gian sống chung trong các ngõ nhỏ.

• Số tầng tối đa: 3 tầng.
• Diện tích tối đa được xây dựng: 13,6m2.
• Chiều cao tối đa cho nhà 2 tầng: 3,8m.

Hẻm rộng từ 3,5m đến dưới 7m

Đối với những ngõ hẻm có chiều rộng từ 3,5m đến dưới 7m thì quy định chung vẫn chỉ cho phép xây dựng tối đa 3 tầng. Tuy nhiên nếu công trình có thêm các yếu tố làm tăng chiều cao như sân thượng, thang máy hoặc nằm trong khu vực trung tâm đô thị thì số tầng có thể được điều chỉnh linh hoạt lên đến 4 tầng.

Việc cho phép nâng số tầng trong một số điều kiện cụ thể nhằm khuyến khích phát triển đô thị hợp lý. Nhưng vẫn phải đảm bảo không làm mất mỹ quan chung hoặc gây ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường sống xung quanh.

Số tầng tối đa:

• 3 tầng đối với công trình thông thường.
• 4 tầng nếu nằm ở trung tâm, có khoảng lùi hoặc có thiết kế đặc biệt.

Ngõ rộng từ 7m đến dưới 12m

Đối với hẻm rộng từ 7m trở lên các quy định xây nhà trong ngõ hẻm có phần linh hoạt hơn để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất hiệu quả, đặc biệt tại các khu vực đô thị đông đúc. Việc điều chỉnh này phù hợp với nhu cầu phát triển đô thị hiện đại, giữ được cân bằng giữa mật độ xây dựng và chất lượng không gian sống. Tuy nhiên chủ đầu tư cần làm việc trực tiếp với cơ quan có thẩm quyền để được thẩm định và cấp phép chính xác.

Số tầng tối đa theo từng trường hợp:

• 4 tầng đối với các công trình tiêu chuẩn không có yếu tố tăng chiều cao.
• 5 tầng nếu nhà nằm tại trung tâm khu phố hoặc trên lô đất lớn.
• 6 tầng nếu công trình có thang máy, gara, sân thượng và thuộc trung tâm thành phố.

Quy định về chiều cao xây dựng nhà liền kề trong ngõ

Theo quy định hiện hành chiều cao tối đa của nhà ở liền kề không được vượt quá 6 tầng. Tuy nhiên, đối với các ngõ có bề rộng nhỏ hơn 6m thì công trình chỉ được phép xây tối đa 4 tầng để tránh gây ảnh hưởng đến cảnh quan, thông gió, ánh sáng tự nhiên của khu vực dân cư.

Trong trường hợp khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt thì chiều cao ngôi nhà sẽ được giới hạn theo tỷ lệ 1:4. Tức là không được vượt quá 4 lần chiều ngang mặt tiền của ngôi nhà. Quy định này giúp kiểm soát mật độ xây dựng và hạn chế tình trạng xây cao quá mức trong khu dân cư hẹp.

Với các dãy nhà liền kề, nếu được phép thiết kế với độ cao không đồng đều thì công trình cao nhất chỉ được xây vượt tối đa 2 tầng so với mức tầng trung bình của cả dãy. Đặc biệt, tầng trệt (tầng 1) phải có cùng độ cao tạo nên sự đồng nhất về mặt thiết kế tổng thể và đảm bảo an toàn trong xây dựng.

Những quy định khác khi xây nhà trong ngõ hẻm

Ngoài quan tâm đến số tầng, chiều cao thì còn có một số quy định xây nhà trong ngõ hẻm khác mà bạn cần quan tâm. Cụ thể bao gồm:

Về độ đua xây dựng

Theo Luật Xây dựng 2020, các nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng nằm trong các dự án khu đô thị được phép đua ra không gian công công với các bộ phận như ban công, ô văng, mái đua, gờ chỉ hoặc bậu cửa. Nhưng độ đua vươn ra này không vượt quá chỉ giới đường đỏ là 0,2m. 

Trong trường hợp công trình có độ cao từ 3,5m trở lên thì phần kiến trúc nhô ra như ban công, ô văng hay mái đua cần tuân thủ theo bề rộng lộ giới như sau:

• Lộ giới dưới 4m: Không được phép xây đua ra ngoài.
• Lộ giới từ 4m đến dưới 7m: Phần nhô ra không vượt quá 0,6m.
• Lộ giới từ 7m trở lên: Có thể vươn ra tối đa 1m.

Yêu cầu quy định về hình khối, kiến trúc công trình

Công trình xây dựng cần tuân thủ đồng bộ theo quy hoạch kiến trúc được phê duyệt. Các yếu tố về hình thức bên ngoài như mặt tiền, cửa sổ, cửa chính, hệ mái, màu sơn, vật liệu hoàn thiện đều phải phù hợp với cảnh quan và quy chuẩn kỹ thuật của khu vực.

Quy định bao gồm:

• Kiểm soát chiều cao, diện tích, mật độ xây dựng tổng thể.
• Thiết kế có bố cục mặt đứng, mái, hệ thống cửa đảm bảo sự hài hòa.
• Sử dụng vật liệu, màu sắc phù hợp với không gian đô thị.

Về quy định mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất

Tại khu vực ngõ nhỏ hoặc trong các khu đô thị chưa có quy hoạch chi tiết thì chủ đầu tư cần xin ý kiến hoặc giấy phép từ cơ quan có thẩm quyền để xác định mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất cho phép. Việc kiểm soát chặt chẽ các chỉ số này giúp hạn chế tình trạng xây dựng tràn lan, tránh ảnh hưởng đến không gian sống, hệ sinh thái khu vực.

Về hệ thống cấp thoát nước

Đây là yêu cầu bắt buộc trong quy định xây nhà trong ngõ hẻm mà các chủ đầu tư phải tuân thủ. Theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, tất cả công trình nhà ở trong ngõ hẻm hoặc khu đô thị phải đáp ứng tiêu chuẩn về:

• Cấp nước sạch đầy đủ, hợp vệ sinh.
• Thoát nước mưa, nước thải tách biệt, có hệ thống xử lý đạt yêu cầu.
• Đảm bảo không gây ô nhiễm môi trường, đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy.

Về quy định hệ thống điện chiếu sáng, viễn thông

Hạ tầng kỹ thuật như điện, đèn đường, thông tin liên lạc trong khu vực ngõ cần được lắp đặt hợp lý đảm bảo thi công đúng quy chuẩn về an toàn điện, phòng cháy nổi. Không ảnh hưởng đến công trình liền kề hay gây cản trở giao thông. Hệ thống này phải được nghiệm thu đầy đủ trước khi đưa vào sử dụng để đảm bảo hiệu quả vận hành, an toàn cho dân cư.

Mức xử phạt khi không tuân thủ quy định xây nhà trong ngõ hẻm

Nếu xây nhà không đúng theo giấy phép được cấp, không tuân thủ các quy định hiện hành thì chủ đầu tư sẽ bị xử phạt hành chính tùy theo mức độ vi phạm. Đối với nhà ở riêng lẻ sai phép phạt từ 3 - 5 triệu đồng. Đối với công trình thuộc dự án đầu tư sai thiết kế phê duyệt phạt từ 20 - 30 triệu đồng. Ngoài ra có thể bị buộc tháo dỡ phần vi phạm nếu không khắc phục đúng quy định.

Trên đây là toàn bộ các quy định xây nhà trong ngõ hẻm đầy đủ theo Luật Xây Dựng. Tuân thủ các quy định này sẽ giúp quá trình cấp phép nhanh chóng, thuận lợi nhất. Nếu cần tư vấn về thiết kế hoặc thi công nhà ở, bạn hãy liên hệ ngay với Viettel Construction AIOHomes. Chúng tôi luôn đồng hành cùng các gia đình kiến tạo kiến trúc xanh, tiện nghi.