Mật độ xây dựng nhà phố theo quy định mới nhất 2025
Một trong những yếu tố quan trọng không thể bỏ qua khi lên kế hoạch xây dựng nhà ở tại khu vực đô thị chính là mật độ xây dựng nhà phố. Đây không chỉ là cơ sở để đảm bảo tính hợp pháp cho công trình mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến không gian sống, khả năng thông thoáng, tính thẩm mỹ của nhà phố... Vậy xác định mật độ xây dựng như nào hợp lý. Bạn đọc cùng Viettel Construction AIOHomes tìm hiểu để quá trình thi công đúng chuẩn.
Tính mật độ xây dựng nhà phố khi nào cần thiết
Việc tính toán mật độ xây dựng đối với các dự án nhà phố là yêu cầu bắt buộc mà chủ nhà cần phải thực hiện nếu muốn xin giấy phép thi công hợp lệ. Đây là một trong những điều kiện tiên quyết để đảm bảo công trình được cấp phép xây dựng đúng quy định pháp luật.
Theo điểm i, khoản 2, điều 89 của Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (Luật số 62/2020/QH14) – có hiệu lực từ 1/1/2021 vẫn có một số trường hợp ngoại lệ được miễn giấy phép. Cụ thể là các công trình nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn sẽ không cần giấy phép xây dựng. Trừ khi:
- Nằm trong khu vực thuộc danh mục bảo tồn hoặc di tích lịch sử.
- Là nhà ở từ 7 tầng trở lên tại vùng nông thôn.
Dựa vào thông tin đó thì có thể hiểu rằng ngoại trừ nhà phố thấp tầng được xây trên đất đã quy hoạch rõ ràng và không thuộc các khu vực đặc biệt sẽ không phải xin giấy phép. Phần lớn các công trình còn lại đều phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về mật độ xây dựng nhà phố ngay từ khâu thiết kế ban đầu.
Khi tính đúng và đủ mật độ xây dựng sẽ vừa giúp hoàn thiện hồ sơ xin phép dễ dàng vừa đảm bảo công trình phù hợp với quy hoạch chung. Từ đó tạo điều kiện cho không gian sống hài hòa, thông thoáng.
Hướng dẫn cách tính mật độ xây dựng nhà phố theo quy định hiện hành
Căn cứ theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD thì công thức tính như sau:
Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất của công trình x 100) / Tổng diện tích lô đất
Trong đó, diện tích chiếm đất của công trình được tính dựa trên hình chiếu bằng của công trình xuống mặt đất. Tức là phần diện tích thực tế mà công trình chiếm chỗ trên khu đất xây dựng.
Ví dụ minh họa:
Giả sử bạn có một lô đất xây dựng nhà phố có các thông số:
- Tổng diện tích khu đất 180 m2.
- Phần công trình chiếm đất (theo hình chiếu xuống mặt đất) là 93,5 m2.
Áp dụng công thức trên:
Mật độ xây dựng: (93,5 /180) x 100% = 51,9%.
Như vậy công trình này có mật độ xây dựng khoảng 51,9%, đảm bảo nằm trong giới hạn cho phép tại nhiều khu đô thị hiện nay. Tuy nhiên để chắc chắn bạn nên đối chiếu với quy định cụ thể tại nơi mình sinh sống hoặc tham khảo ý kiến từ kiến trúc sư, chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực xây dựng.
Lưu ý quan trọng trong quy định về mật độ xây dựng nhà phố
Ngoài công thức tính mật độ xây dựng thì còn rất nhiều yếu tố khác ảnh hưởng liên quan đến việc xây dựng mẫu nhà phố đẹp. Dưới đây là một số lưu ý quan trọng bạn cần quan tâm, bao gồm:
- Chỉ số mật độ xây dựng không hoàn toàn đồng nhất trên toàn quốc.
- Ngoài việc tham khảo theo quy định chuẩn quốc gia bạn cần xem thêm các quy định cụ thể tại từng khu đô thị, địa phương hoặc khu vực quy hoạch riêng biệt.
- Một số hạng mục không được tính vào diện tích chiếm đất đó là: tiểu cảnh lối đi, bể bơi, khu vực lên xuống tầng hầm có mái che, các bộ phận thông gió hay hạ tầng kỹ thuật độc lập không gắn liền với khối nhà chính.
- Các chi tiết kiến trúc như ô văng, mái đua, mái hiên, sê nô,... nếu không cản trở giao thông hoặc không được sử dụng vào mục đích sinh hoạt thì cũng không được tính vào diện tích chiếm đất.
Nguyên tắc quan trọng cần tuân thủ để đảm bảo mật độ xây dựng
Khi lên kế hoạch xây dựng nhà phố thì việc đảm bảo đúng mật độ xây dựng theo quy định không chỉ giúp công trình hợp pháp mà còn phù hợp với quy hoạch tổng thể đô thị. Dưới đây là những nguyên tắc quan trọng mà chủ nhà cần lưu ý để kiểm soát mật độ xây dựng đúng chuẩn. Chi tiết:
Xác định rõ quy hoạch lô đất
Trước tiên chủ nhà cần kiểm tra xem lô đất định xây dựng có nằm trong khu vực đã được quy hoạch hay không. Nếu khu đất thuộc tuyến đường hoặc đô thị có bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 thì cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về khoảng lùi, giới hạn xây dựng, chiều cao tầng. Để nắm chắc thông tin bạn nên liên hệ trực tiếp Phòng Địa chính cấp Quận/Huyện để tra cứu tình trạng quy hoạch của thửa đất.
Tra cứu mật độ xây dựng tối đa và số tầng được phép xây
Dựa vào diện tích thực tế, vị trí địa lý, mục đích sử dụng của công trình mà mỗi lô đất sẽ có mật độ xây dựng và số tầng được phép thi công khác nhau. Việc nắm rõ các chỉ số này giúp quá trình thiết kế tuân thủ quy định, tránh trường hợp bị từ chối cấp phép xây dựng.
Mật độ xây dựng tối đa
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng thì mật độ xây dựng thuần tối đa đối với nhà phố được quy định như sau:
Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1 000 |
Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
- Ghi chú: Nhà ở riêng lẻ không được vượt quá hệ số sử dụng đất là 7 lần.
Theo mục 2.7.7 với nhà phố cao không quá 25m và lô đất nhỏ hơn hoặc bằng 10 m2, mật độ xây dựng tối đa vân có thể lên tới 100%. Tuy nhiên công trình vẫn phải tuân thủ quy định về khoảng lùi và khoảng cách an toàn với các công trình lân cận.
Hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất là tỉ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng (kể cả tầng hầm) và diện tích khu đất. Đây là chỉ số giới hạn tổng số tầng hoặc diện tích sàn được xây dựng trên một lô đất. Công thức tính là Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất.
Ví dụ: Một ngôi nhà 5 tầng, mỗi tầng rộng 80m2, xây trên mảnh đất 100m2 thì hệ số sử dụng đất là (80 x 5) : 100 = 4.
Khoảng lùi công trình
Khoảng lùi là phần không gian từ mép đường (chỉ giới đường đỏ) vào đến công trình (chỉ giới xây dựng). Khoảng lùi giúp đảm bảo mỹ quan, an toàn, không gian công cộng. Tùy vào chiều cao công trình và bề rộng mặt đường mà khoảng lùi tối thiểu sẽ khác nhau. Cụ thể:
Bề rộng đường | Chiều cao xây dựng (m) | |||
< 19 | 19 ÷< 22 | 22 ÷< 28 | ≥ 28 | |
< 19 | 0 | 3 | 4 | 6 |
19 ÷< 22 | 0 | 0 | 3 | 6 |
≥ 22 | 0 | 0 | 0 | 6 |
Kích thước lô đất
Kích thước tối thiểu của lô đất là điều kiện quan trọng để tính mật độ xây dựng nhà phố hợp lệ. Mục 2.6 của Quy chuẩn quốc gia quy định:
- Nếu mặt đường ≥ 19m thì mặt tiền nhà phố tối thiểu 5m.
- Nếu mặt đường < 19m thì mặt tiền tối thiểu 4m.
Với thông tin chia sẻ đã giúp bạn có thể tính được mật độ xây dựng nhà phố theo quy định hiện hành mới nhất của Bộ Xây dựng. Tùy vào diện tích, nhu cầu mà mật độ xây dựng ở mỗi địa phương sẽ khác nhau. Để biết chi tiết bạn hãy liên hệ phòng địa chính địa phương hoặc nhờ đến đơn vị xây dựng chuyên nghiệp hỗ trợ. Nếu cần thiết kế mẫu nhà phố đẹp hoặc thi công nhà ở chất lượng bạn hãy liên hệ ngay với Viettel Construction AIOHomes.